“왜 요즘 부자들은 건물 대신 아파트를 사는가?” – 서비스산업 위기의 징후일지도 모른다

“왜 요즘 부자들은 건물 대신 아파트를 사는가?” – 서비스산업 위기의 징후일지도 모른다

“왜 요즘 부자들은 건물 대신 아파트를 사는가?” – 서비스산업 위기의 징후일지도 모른다

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고가 아파트의 거래량은 치솟고, 꼬마빌딩 시장은 침체되고 있다. 단순한 투자 트렌드일까, 아니면 서비스산업 전반의 위축을 예고하는 조짐일까. 자산가들의 선택에서 한국 사회의 미래를 읽는다.

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“건물주”의 몰락, 새로운 자산 트렌드의 등장

한때 "건물주"는 부자들의 상징이었다. 고개를 들어 간판을 올려다보며 "저 건물 다 내 거야"라고 말하는 상상은, 사회 초년생부터 자산가까지 모두가 공유하던 일종의 꿈이었다. 그러나 그 상징이 무너지고 있다. 자산가들의 눈이 더 이상 '꼬마빌딩'에 머물지 않는다. 대신 이들은 고가 아파트, 그것도 강남권 초고가 주택으로 몰리고 있다. 왜일까? 그리고 이 변화는 단순한 선호의 변화일까, 아니면 더 근본적인 사회 구조의 이상신호일까?

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🏙️ 1. 꼬마빌딩 거래 급감의 배경

부동산 데이터 분석 업체 리얼티코리아에 따르면, 2022년을 기점으로 100억 원 이하 소형 빌딩, 이른바 '꼬마빌딩'의 거래량은 급격하게 하락했다. 팬데믹 이후 원격근무와 온라인 소비 증가로 소매점포와 사무공간의 수요가 줄어들었고, 이는 곧바로 상가 공실률 상승과 임대 수익 감소로 이어졌다. 2024년 상반기 서울 중심 상업지구 공실률은 평균 11.2%를 기록, 이는 팬데믹 이전보다 2배가량 높아진 수치다.

과거라면 이런 하락세에도 “땅값은 오른다”는 믿음으로 투자가 이어졌겠지만, 요즘은 다르다. 빠른 자금 회전과 높은 유동성을 원하는 투자자들이 늘었고, 이들에게 꼬마빌딩은 부담스러운 자산이 됐다.

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🏢 2. 빌딩과 아파트, 생산자산 vs. 소비자산

꼬마빌딩은 상업시설을 포함하므로 임대업을 통한 수익 창출이 가능하다. 이는 일자리 창출 및 소비 활성화에 직접적인 영향을 준다. 즉, '생산자산'의 성격이 강하다. 반면 아파트는 ‘거주’ 목적 외에는 별다른 경제활동을 유도하지 않는다. 이는 명백히 ‘소비자산’ 또는 '가치 저장 수단'으로 분류된다.

따라서 고가 아파트에 자산이 몰린다는 건, 시장이 생산보다는 보존, 수익 창출보다는 위험 회피에 더 무게를 두고 있음을 뜻한다. 이는 곧 우리 사회의 서비스산업 기반이 약화될 수 있다는 시그널이기도 하다.

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📉 3. 양극화되는 부동산 시장

흥미로운 점은, 꼬마빌딩 전체 거래가 줄어드는 가운데에서도 일부 인기 지역의 가격은 여전히 신고가를 경신하고 있다는 점이다. 예컨대, 강남구 역삼동, 성동구 성수동 등 일부 지역은 3.3㎡당 5,000만 원을 돌파하며 매물을 찾기 힘들 정도로 품귀 현상이 빚어지고 있다. 그러나 같은 서울 내에서도 중구나 종로구, 마포구 일부 등은 이전 거래가보다 낮은 가격에 겨우 매매가 성사된다.

이는 자산의 양극화, 지역의 양극화, 그리고 투자자들의 정보 비대칭이 복합적으로 얽힌 현상이다. 더 이상 "서울 빌딩은 무조건 오른다"는 명제는 통하지 않는다.

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📈 4. 고가 아파트 거래는 왜 늘어났나?

KB국민은행에 따르면 2023년 하반기부터 50억 원 이상 고가 아파트의 월별 거래량은 지속적으로 상승해 2024년 상반기 기준 연초 대비 21% 증가했다. 특히 서울 강남구, 서초구, 용산구 등의 초고가 아파트는 거래량이 코로나19 이전 수준을 회복했다.

이유는 단순하다.

• 세금 규제 완화: 다주택자 종합부동산세 완화
• 자산 보호 수단: 고금리·고환율 불확실성 속에서 실물자산에 대한 선호 증가
• 유동성 회복: 금융시장 안정화 이후 자산가들의 대형 자산 이동

무엇보다 아파트는 ‘관리가 쉽다’. 상가와 달리 임차인 관리, 상가 공실 위험, 건물 유지보수 같은 관리 스트레스가 없다. 그저 ‘보유’하는 것만으로도 안정적인 가치 저장이 가능하다는 점에서 자산가들에게 매력적으로 다가오는 것이다.

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💼 5. 서비스산업 위축의 신호인가?

빌딩 투자에서 아파트 투자로의 이동은 단순히 부동산 트렌드의 변화만을 의미하지 않는다. 더 근본적으로는, 자산가들이 한국의 오프라인 서비스산업에 대한 신뢰를 거두고 있다는 방증일 수 있다.

이는 일자리 감소, 창업 위축, 도심 공동화 같은 사회문제를 야기할 수 있다. 특히 청년 창업자, 소상공인, 프리랜서들이 의존하던 상가공간의 수요가 줄어들면, 경제의 다양성과 자생력이 약화될 위험이 있다.

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“자산의 이동”은 결국 “사회의 이동”이다

부자들이 어디에 돈을 쓰는가는 단순한 트렌드가 아니다. 그들은 가장 빠르고 예민하게 사회의 변화를 감지하고 움직이는 집단이다. 지금 그들이 ‘건물’에서 ‘아파트’로 이동하고 있다는 것은, 한국 사회가 위험을 회피하고, 생산보다 보존을 택하고 있다는 신호일 수 있다.

우리는 물어야 한다. “이 변화가 우리에게 어떤 미래를 만들고 있는가?”

부동산 투자에만 관심을 둘 것이 아니라, 그것이 사회에 어떤 파장을 일으키는지를 함께 고민해야 한다. 지금 우리에게 필요한 건, ‘부동산 투자 정보’가 아니라, ‘자산의 미래’에 대한 진지한 사유다.

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